Financie

Ako získať výhodnú hypotéku?


 


To je otázka. V nasledujúcich riadkoch skúsime nájsť spoločne v niekoľkých bodoch odpoveď. Neustále čítame, že finančné povedomie Slovákov, je veľmi nízke. Často zoberieme v dobrej viere prvú ponuku banky v ktorej máme účet, alebo je sprostredkovateľ niekto koho poznáme dlhšie a podané informácie si ďalej neoverujeme. Vďaka tomu, môžete prísť o desiatky, stovky, dokonca tisíce EUR ročne. A kto by už nechcel v tejto ťažkej dobe ušetriť a neplatiť zbytočne drahé úvery a poplatky banke.


 


Zvyk je železná košeľa. Pri prvom dôležitom finančnom rozhodnutí, rovnako ako pri životnom rozhodnutí sa snažíme získať čo najviac relevantných informácií. Chceme sa predsa rozhodnúť správne. A kúpa nehnuteľnosti určite patrí do kategórie vážnych rozhodnutí ( často je to rozhodnutie na celý život). Rovnako dostatočný čas aký venujeme výberu svojej vysnívanej nehnuteľnosti, by sme mali venovať podmienkam financovania kúpy z úverových zdrojov. Pýtame si radu vo svojom najbližšom okolí, porovnávame ponuky viacerých bánk, ale málokto má toľko času a guráž, obehnúť všetky banky osobne, aby sme dostali „ponuku na mieru“. Dnes si už málokto vie predstaviť život, bez osobného účtu a pri úvere je banka v ktorej máme účet väčšinou našou prvou voľbou. Pritom „vlastná banka“ sa správa často „ako macocha“, lebo vás nepotrebuje získavať, ako konkurenčná banka, alebo menšia banka, ktorá chce zvýšiť počet klientov a preto má lepšiu ponuku, ako dostanete v banke kde máte svoj osobný účet.


 


Ak chcete mať dobrý pocit, že ste z ponuky bánk vybrali to najlepšie v tom čase mali by ste si osvojiť niekoľko rád odborníkov:




  1. Nezoberte hneď prvú ponuku, aj keď sa môže nakoniec ukázať ako najvýhodnejšia pre vás. Určite si treba dať vypracovať a porovnať viacero ponúk. Hypotéka je predsa dlhodobý záväzok často na 20 – 30 rokov.




  2. Úverový certifikát je len nezáväzný prísľub banky do akej výšky prostriedkov spĺňate bonitu v banke. Konečnú ponuku vám banka vie dať až potom čo si vyberiete konkrétnu nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť ak bude zároveň predmetom zabezpečenia pre banku. Inak povedané, koľko a za akých podmienok vám banka požičia, záleží nie len na vašej bonite, ale aj na nehnuteľnosti, ktorá bude zaťažená ťarchou na liste vlastníctva v prospech banky, v prípade, že by ste úver prestali splácať, banka môže pristúpiť k výkonu záložného práva. Preto hodnota nehnuteľnosti, druh nehnuteľnosti, stav nehnuteľnosti a poloha sú pre banku rozhodujúce rovnako ako preverenie vašej finančnej schopnosti splácať úver.




  3. Banka nechce vašu nehnuteľnosť vlastniť, ale aby ste dlhodobo a včas platili splátky úveru. Aj tak sa pri schvaľovaní úveru, pozerá na najhoršiu variantu, čo v prípade straty vašej zárobkovej schopnosti, ako sa hodnota nehnuteľnosti, môže vyvíjať v čase a v prípade, že nebudete schopný splácať svoje záväzky, ako rýchlo a za akú cenu by nehnuteľnosť predali a či to pokryje zostatok vášho úveru.




  4. Najvýhodnejšie podmienky získate pri financovaní úverom do 80% hodnoty nehnuteľnosti resp. kúpnej ceny nehnuteľnosti, pri fixnom úroku dohodnutom na 3 až 5 rokov. Jednoduchá matematika, čím máte vyšší príjem, čím menej si potrebujete požičať a nežiadate fixný ( nemenný úrok ) na príliš krátku, alebo dlhú príliš dobu, tým výhodnejšie podmienky dostanete.




  5. Správne si vyberte fixnú dobu úročenia. Nikto nemáme kryštálovú guľu, aby sme vedeli či v budúcnosti pôjdu úrokové sadzby hore. Pri akejkoľvek kríze, je však málo pravdepodobné zvyšovanie úrokových sadzieb. Sadzby na medzibankovom trhu sa odvíjajú od sadzieb ECB a sadzieb za ktoré sú banky ochotné požičať si samé medzi sebou. V dlhodobých vyhliadkach sa zvyšovanie sadzieb nechystá, preto je to málo pravdepodobné. Fixáciou na dlhú dobu 10 rokov a viac si môžete úver zbytočne predražiť. Veď pokiaľ by vám banka nedala zaujímavú sadzbu po skončení fixácie, môžete úver jednoducho refinancovať. Keď sa zamyslíme, myslíte si, že by vám banka z dlhodobého hľadiska ponúkla úrokovú sadzbu na ktorej by prerobila?




  6. Tešíme sa v histórií najnižším úrokovým sadzbám, inak povedané také lacné peniaze ešte nikdy neboli k dispozícii. To motivuje viacerých nad úvahou zobrať si úver na bývanie, aj keď ho až tak nepotrebujú. Predsa úrokové sadzby bánk pod 1% p.a., je určite lákavá ponuka, hlavne pre tých, ktorí si pamätáme sadzby hypoték na úrovni 4% až 6% p.a. . To čo by vás malo pri ponuke banky zaujímať je RPMN, ročná percentuálna miera nákladov, ktorá vyjadruje vaše celkové náklady na úver, inak povedané, koľko reálne zaplatíte za úver banke, vrátane poplatkov, za poskytnutie úveru, vedeniu účtu, dojednaných pripoistení atď.. Dobre si preto pozrite, koľko vás reálne úver stojí a čo všetko je v jeho cene, vyššia RPMN nemusí hneď znamenať horšiu ponuku, príklad pri založenej nehnuteľnosti sa musí táto poistiť a vinkulovať plnenie v prospech banky, akciová ponuka banky môže byť lacnejšie ako individuálne poistenie inde a odpadá potvrdenie o vinkulácii.




  7. Pri predčasnom splatení úveru mimo výročia fixácie, je poplatok za predčasné splatenie úveru až do 1% z nesplatenej sumy. Aj preto nie sú dlhoročné fixácie výhodné, hlavne ak plánujete časom, refinancovať úver, prípadne ho navyšovať.




  8. Ak ste už dostali ponuky bánk, alebo už máte hypotéku dlhšiu dobu a máte RPMN vyššiu ako 1,8% ročne, nie ste pritom nijak zvlášť rizikový klient pre banku, tak určite nemáte tú najlepšiu možnú ponuku a treba sa poobzerať po iných ponukách bánk.




  9. Pri splnení určitých podmienok máte nárok na daňový bonus až do výšky 400,-€ ročne. Veľa klientov na túto zmenu podpory úverov na bývanie od štátu zabúda a nie každá banka automaticky klientov o tejto možnosti informuje. Rovnako sledujte akciové kampane bánk v rôznych obdobiach totiž mávajú kampane, ako preplávanie znaleckého posudku, akceptovanie staršieho posudku, úver bez poplatku za poskytnutie, zvýhodnené úrokové sadzby, účet bez poplatkov a mnohé iné akcie, cez ktoré môžete ušetriť na počiatočných nákladoch spojených s úverom




  10. Ani z ďaleka sme v tomto článku neopísali všetky výhody, možnosti a úskalia financovania kúpi nehnuteľnosti cez úver. Nie je možné objektívne posúdiť bežnému ( neprofesionálnemu ) klientovi všetky ponuky dostupné na trhu v neustále meniacej sa ponuke bánk, preto sa nebojte využiť služieb poradcu, alebo sprostredkovateľa. Ich význam pri objeme poskytnutých úverov neustále rastie, rovnako ako nároky na ich odbornú kvalifikáciu. Ich oprávnenie poskytovať poradenstvo alebo sprostredkovanie v oblasti úverov si môžete overiť v registroch NBS ( Národná banka Slovenska ), ktorá vykonáva mimo iného aj dohľad na finančným trhom. Vyberajte si preto z kvalifikovaných poradcov alebo sprostredkovateľov a nie rôznych „expertov“, ktorí nemajú na túto prácu oprávnenie. Aj keď natrafíte v banke na odborníka, ktorý vám pripraví najlepšiu ponuku banky pre ktorú pracuje, nepovie vám o výhodnejšej ponuke konkurenčnej banky. Kvalifikovaný poradca, alebo sprostredkovateľ dokáže pre vás porovnať ponuky všetkých bánk na trhu, pripraviť vám ponuku „šitú na mieru“ a podrobne vysvetliť jednotlivé ponuky, objasniť prípadné chytáky v zmluve a vybrať tú najlepšiu ponuku pre vás.




  11. Tak ako opravu auta zveríte automechanikovi, ktorý má dobré referencie, alebo s ktorým máte dobrú osobnú skúsenosť a nie šéfkuchárovi, ktorého ste poverili zostavením a prípravou svadobného menu a nedali ste túto úlohu vášmu automechanikovi, mali by ste sa rovnako rozhodovať pri finančných otázkach a zveriť sa do rúk odborníka, nie držať sa možno aj dobre mienenej, ale zlej rady kamarátov a rodiny, ktorí nemajú na to odbornú kvalifikáciu. Ak si vyberiete dobrého odborníka, nemusíme vám ani priať veľa šťastia pri vybavovaní hypotéky, lebo všetko vybaví za vás. Podmienky úveru cez sprostredkovateľa sa v žiadnom prípade nelíšia od tej čo by vám ponúkla banka. Akurát ktorá je ta najvýhodnejšia ponuka momentálne v ktorej banke zistíte oveľa skôr ako sami a ušetríte nie len čas, ale aj peniaze.




 


Ak chcete vedieť viac informácií, ako si vybrať najvýhodnejšiu hypotéku, môžete využiť bezplatné služby našich odborníkov v osobných financiách a dať si vypracovať nezáväzné ponuky. Chcete vedieť aká splátka a podmienky sú momentálne pre vás výhodné a kde? Dohodnite si bezplatné konzultácie a kontaktujte nás na čísle +421 911 333 119, emailom: profithypoteka@profitreality.sk.